Ein Service der Interhyp: Baufinanzierung beim Testsieger in der Kategorie "Vermittler" (Euro 08/2024)Das Wichtigste in Kürze
- Beim Baugeld handelt es sich um einen zweckgebundenen Kredit, der durch eine Hypothek abgesichert wird.
- Die Bauzinsen sind nach wie vor niedrig, deshalb sind die Zeiten für eine Baufinanzierung und einen Immobilienkredit günstig. Achten Sie auf den Effektivzins.
- Über einen Baugeld-Vergleich finden Sie den für Sie optimalen Bau- oder Immobilienkredit.
- Wichtige Kriterien sind z. B. die Dauer der Zinsbindung, Tilgungsrate, Sondertilgungen und die Höhe des Eigenkapitals.
Ob stattliche Villa, Reihenhaushälfte oder Eigentumswohnung: Die wenigsten Verbrauchen verfügen über soviel Eigenkapital, dass sie ihr Wunschobjekt damit komplett finanzieren können. (Manche möchten das auch gar nicht, weil sie das Kapital lieber anderweitig verwenden und z. B. renditestark anlegen.) Zinsgünstiges Baugeld, dessen Tilgung flexibel gestaltet werden kann und eine passende Sollzinsbindung hat, ist eine attraktive Möglichkeit, die Lücke zwischen Baukosten und verfügbarem Eigenkapital zu schließen.
Was ist Baugeld?
Drei Kriterien müssen erfüllt sein, damit man – auch im rechtlichen Sinn – von Baugeld spricht.
- Der Baugeldempfänger erhält Kreditmittel,
- die der Bestreitung der Baukosten dienen,
- und die mit einer Hypothek oder Grundschuld gesichert werden.
Als Empfänger von Baugeld erhalten Sie also einen Kredit, der zweckgebunden ist. Sie dürfen das Darlehen nur für die Baukosten verwenden. Das können z. B. die Kosten eines Neubaus, eines Umbaus oder eines Ausbaus bereits errichteter Gebäude sein. In der Praxis ist Baugeld heutzutage zu einem Synonym für Immobilienfinanzierung geworden. Es umfasst alle Geldmittel, die Sie für den Bau oder Kauf einer Immobilie erhalten. Die Zinsen sind für einen Kredit vergleichsweise günstig, weil der Kreditgeber (z. B. eine Bank) eine Sicherheit hat: die zu finanzierende Immobilie und eine klar definierte Sollzinsbindung.
Meistens wird Baugeld als sogenanntes Annuitätendarlehen vergeben, dessen Tilgung in gleichbleibenden Raten erfolgt. Eigenkapital zählt nicht zum Baugeld, spielt aber eine wichtige Rolle, um ein besonders zinsgünstiges Darlehen zu erhalten.
Der richtige Zeitpunkt für Ihr Baugeld
Wer ein Haus bauen oder eine Immobilie kaufen will, benötigt meist mehrere hunderttausend Euro. Es geht also um sehr hohe Kreditbeträge. Mit einem Immobilienkredit, dessen Zinssatz nur um wenige Prozentpunkte günstiger ist, können Sie daher viel Geld sparen. Darum ist es ratsam, die Angebote zu vergleichen.
Doch noch etwas anderes ist wichtig: der Zeitpunkt der Finanzierung. Sprich, wie stehen die Zinsen? Wer einen Zinsvergleich durchführt und den Leitzins der EZB sowie die Baufinanzierungszinsen miteinander vergleicht, dem fällt auf: Bei der Baufinanzierung ist der Einfluss der EZB nicht so hoch wie landläufig angenommen. Trotzdem: Aktuell befinden sich die Baufinanzierungszinsen – wie der Leitzins – in Deutschland auf einem sehr niedrigen Niveau. Der Zeitpunkt ist also günstig, um eine Immobilienfinanzierung abzuschließen. Wenn Sie dennoch abwarten möchten oder noch kein passendes Objekt gefunden haben: Achten Sie nicht nur auf den Leitzins, behalten Sie die Baufinanzierungszinsen im Blick.
Die Zinsentwicklung spielt eine zentrale Rolle bei der Planung einer Baufinanzierung. Durch die Beobachtung der Zinsentwicklungen können zukünftige Bauherren strategisch planbare und kostengünstige Finanzierungsmodelle auswählen. Dies gilt besonders in Zeiten niedriger Zinsen, in denen das Finden der optimalen Zinsbindung und die Wahl des geeigneten Darlehens über Jahre hinweg entscheidend sein können.
Der Effektivzins als Vergleichsinstrument
Wenn Sie unterschiedliche Baufinanzierungen miteinander vergleichen, stoßen Sie auf zwei Zinssätze: Einmal den Sollzins, der den reinen Zinssatz ohne Nebenkosten darstellt. Und dann gibt es noch den Effektivzins. In ihm sind neben den anfallenden Darlehenszinsen auch sämtliche Gebühren und Provisionen enthalten. Der Effektivzins ist daher ein besonders anschauliches Vergleichskriterium, mit dem Sie Baukredite optimal miteinander vergleichen können. Vorausgesetzt, Kreditsumme, Laufzeit und die Länge der Sollzinsbindung sind gleich.
Was Ihnen ein Baugeld-Vergleich bringt
Wie bereits oben erwähnt, haben wenige Prozentpunkte Unterschied beim Zins große Auswirkungen. Doch das ist nicht der einzige Grund für einen Baugeld-Vergleich. Denn nicht nur die Zinssätze in den Angeboten variieren, auch sonst können die Unterschiede in den Konditionen gravierend sein. Darum gilt: Nichts überstürzen und sich nicht ohne Vergleich für den erstbesten Anbieter entscheiden.
Zur Baufinanzierung in nur 3 Schritten
Unsere Partner, die Berater von Interhyp, sind Spezialisten für Baufinanzierungen. Sie sprechen mit Ihnen über Ihre finanziellen Rahmenbedingungen, entwickeln mit Ihnen die optimale Finanzierungsstruktur und betreuen Sie bis zur pünktlichen Auszahlung.
- Stellen Sie Ihre Finanzierungsanfrage kostenlos und unverbindlich – direkt online über unser kurzes Antragsformular.
- Ihr persönlicher Finanzierungsberater kümmert sich persönlich um Ihr Vorhaben und berät Sie zu Ihren Möglichkeiten.
- Haben Sie die für Sie passende Finanzierung gefunden, regelt Ihr Finanzierungsberater direkt die Formalitäten mit dem Darlehensgeber.
Wir vergleichen bis zu 600 Banken und Bausparkassen in ganz Deutschland. In über 90% der Anfragen, schaffen wir die günstigste Finanzierung für unsere Kunden zu erstellen.
Ein weiterer hilfreicher Schritt bei der Planung Ihrer Baufinanzierung ist die Nutzung eines Rechners. Mit einem Baufinanzierungsrechner können Sie einfach und schnell unterschiedliche Szenarien durchspielen, zum Beispiel verschiedene Zinssätze, Tilgungsraten oder Laufzeiten. Dies gibt Ihnen einen guten Überblick und hilft Ihnen dabei, realistische und gut informierte Entscheidungen zu treffen.
Ob vor dem Baugeld-Vergleich oder erst währenddessen: Über ein paar Punkte sollten Sie sich Gedanken machen bzw. Ihnen besondere Aufmerksamkeit schenken.
Mit einem Baufinanzierungsrechner können Sie außerdem die monatliche Belastung genau kalkulieren. Durch Eingabe von Kredithöhe, Zinssatz und Tilgungsrate erhalten Sie sofort einen detaillierten Zahlungsplan. Dieses Tool ist besonders nützlich, um verschiedene Angebote zu vergleichen und das beste Finanzierungsmodell für Ihre Bedürfnisse zu finden.
Achten Sie also nicht nur auf einen günstigen Darlehenszins, sondern auch auf die Laufzeit, die Tilgungsrate und ob Sondertilgungen möglich sind. Auch die Höhe Ihres Eigenkapitals oder mögliche Förderungen haben Einfluss auf die Kosten Ihrer Baufinanzierung. Die Finanzberater von Interhyp helfen Ihnen dabei. So ist die Baufinanzierung am Ende optimal auf Ihre finanziellen Möglichkeiten abgestimmt.
Zinsbindung: Bei der Aufnahme eines Immobilienkredits müssen Sie sich entscheiden, für wie viele Jahre Sie sich an den Zins binden möchten. Diese sogenannte Zinsbindung verschafft Ihnen Planungssicherheit. Aufgrund der aktuell niedrigen Bauzinsen ist eine lange Zinsbindung empfehlenswert. Allerdings müssen Sie einkalkulieren, dass die Bank Ihnen für die langfristige Zinsgarantie einen Zinsaufschlag berechnet. Ideal sind natürlich möglichst niedrige Zinsen für eine möglichst lange Laufzeit. Wenn nach der Zinsbindung der Kredit nicht zurückbezahlt ist, was meistens der Fall ist, dann ist eine Anschlussfinanzierung notwendig.
Tilgungsrate: Die Zeit, die Sie benötigen, um das Darlehen zurückzuzahlen, hängt neben der Zinshöhe von der Tilgungsrate ab. Wenn der Kredit bis zum Renteneintritt zurückgezahlt sein soll, ist es wichtig, dass Sie die Tilgungsrate nicht zu niedrig ansetzen. Dass die Zinsen momentan niedrig sind, spricht ebenfalls für eine hohe Tilgungsrate. Schließlich müssen Sie bei steigenden Zinsen – gegen Ende der Laufzeit und nach der Zinsbindungsdauer – wieder einen höheren Betrag für die Begleichung der Zinsschuld aufwenden.
Sondertilgungen: Diese können dann interessant sein, wenn Sie während der Laufzeit Ihres Baukredits mit zusätzlichem Geld rechnen, z. B. durch Erbschaften. Doch Achtung: Sondertilgungen müssen mit dem Kreditgeber vereinbart werden und sind nicht automatisch Bestandteil des Kreditvertrags.
Möchten Sie evtl. Sondertilgungen leisten oder den Tilgungssatz während der Laufzeit ändern? Dann sollten Sie über ein flexibles Hypothekendarlehen nachdenken. Erfragen Sie die Bedingungen bei den zur Auswahl stehenden Kreditinstituten.Tipp der Redaktion
Eigenkapital: Über je mehr Eigenkapital Sie verfügen, desto günstiger das Baugeld. Prüfen Sie daher Ihre Finanzen genau und überlegen Sie, was Sie als Eigenkapital einbringen können. Abhängig von der persönlichen Situation kann es sinnvoll sein, sich bei Verwandten oder Bekannten um zusätzliches Kapital zu bemühen, um so einen geringeren Zins zu erhalten.
Staatliche Förderung: Der Staat fördert den Kauf, Bau oder die Modernisierung von Wohneigentum. Lassen Sie von Ihrem Finanzierungsberater prüfen, ob Sie z. B. Anspruch auf ein zinsgünstiges Hypothekendarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) haben. Wenn das der Fall ist, wählen Sie ein Kreditinstitut das die KfW-Förderung unterstützt.
Häufige Fragen
Die Anforderungen können je nach Kreditinstitut etwas variieren, in der Regel benötigen Banken:
– Eine Kopie Ihres Personalausweis mit den persönlichen Daten und der Anschrift
– die letzten 3 Gehaltsabrechnungen
– den letzten Steuerbescheid (für das Jahreseinkommen)
– einen Eigenkapitalnachweis (legen Sie hier z. b. Konto- oder Depotauszüge vor)
– Unterlagen zum Kauf- oder Bauobjekt (Grundbuchauszug, Lageplan, Grundriss)
Über je mehr Eigenkapital Sie verfügen, desto tendenziell günstiger wird Ihr Zinssatz. Dadurch verringert sich wiederum Ihre monatliche Rate. Manche empfehlen 20 bis 30 Prozent Eigenkapital, doch das gilt nicht zwingend und hängt vom jeweiligen Institut ab. Es kommt nicht nur auf Ihr Sparguthaben an, noch wichtiger als das Eigenkapital ist eine realistische Einschätzung Ihrer künftigen Einnahmen. Denn damit begleichen Sie künftig die monatlichen Darlehensraten – und das über Jahre. Unter günstigen Voraussetzungen ist eine Finanzierung daher auch ohne Eigenkapital möglich.
Eigenkapital: Banken vergeben Ihre Top-Zinssätze im Verhältnis vom Finanzierungsbetrag zum Immobilienwert. Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto günstiger wird der Zinssatz.
Um einen günstigeren Zinssatz zu erhalten, können Sie einen Teil des Darlehens auch auf einer zweiten Immobilie absichern. Vielleicht besitzen die Eltern/Großeltern eine lastenfreie Immobilie und unterstützen Sie.
Persönliche Bonität / Einkommen: Auch die eigene Bonität (Schufa-Auskunft) beeinflusst den Zinssatz, die Beschäftigungsdauer beim Arbeitgeber, ob Sie Beamte(r) oder Selbstständige(r), Freiberufler(in) oder Gewerbetreibende(r) sind.
Tilgungshöhe: Eine hohe Tilgung ermöglicht oft bessere Konditionen.
Zinsbindung: Zinssätze sind bei kürzeren Sollzinsbindungen oft niedriger als bei längeren Zinsbindungen. Die Aufschläge bei einer 15jährigen oder einer 20jährigen Laufzeit im Vergleich zu einer 5jährigen können bei etwa 1,0 Prozentpunkte und mehr liegen. Da die Bauzinsen jedoch momentan sehr niedrig sind und Zinserhöhungen in der Zukunft nicht unwahrscheinlich sind, ist es durchaus sinnvoll, sich die derzeit niedrigen Zinsen auch langfristig zu sichern.
Lage und PLZ der zu finanzierenden Immobilie: Manche Banken vergeben Zinsnachnachlässe in gewissen Postleitzahl-Gebieten.
Wenn Sie einen Makler eingeschaltet haben, wird bei erfolgreicher Vermittlung eines Objektes die Makler-Courtage fällig (ca. 3 bis 6 Prozent des Kaufpreises). Hinzu kommen Notargebühren und Kosten für die Eintragung des Objektes ins Grundbuch. Rechnen Sie mit Aufwendungen in Höhe von ungefähr 1,5 Prozent des Kaufpreises.
Auch Grunderwerbsteuer müssen Sie zahlen. Diese ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Beim Kauf eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Grundstückes werden etwa zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises fällig.
Beim Hausbau fallen Kosten für die Erschließung des Grundstückes an sowie Aufwendungen wie Baustrom, Wasser und die Entsorgung von Bauschutt.
Nicht alle Kosten können Sie über Ihren Immobilienkredit begleichen – manche Ausgaben müssen Sie mit Ihrem Eigenkapital oder Einkommen bestreiten.