Anschlussfinanzierung

Ein typisches Immobiliendarlehen hat in der Regel eine Laufzeit von zehn bis 15 Jahren. Diese Zeit reicht aber meist nicht aus, um den Kredit für das eigene Haus oder die eigene Wohnung vollständig zu tilgen. Nach dem Ablauf der Sollzinsbindung stellt sich somit  für die allermeisten Kreditnehmer die Frage: Wie finanziere ich meine Restschuld?

Die Beantwortung dieser Frage liegt in der sogenannten Anschlussfinanzierung. Sie gehört zu den typischen Situationen einer jeden Immobilienfinanzierung. Diese Vertragsverlängerung (Prolongation) – so die deutsche Übersetzung – ist neben der Umschuldung eines Baukredits die Lösung für die Restfinanzierung eines bestehenden Baudarlehens.

Was also bedeutet Prolongation genau, wie läuft das Verfahren genau ab, welche Vor- und Nachteile bietet sie und welche Kosten kommen dabei auf Sie zu. Diesen und weiteren Fragen widmet sich unser Ratgeber:

Prolongation – eine Definition

Mit Prolongation wird in der Finanzwelt allgemein die Vertragsverlängerung einer bestehenden Finanzierung beschrieben. Dabei kann es sich beispielsweise um die Verlängerung der Laufzeit von Darlehen oder Geldanlagen handeln, für die befristete Verträge geschlossen wurden.

Das entscheidende: Bei jeder Prolongation werden Laufzeit und Zinssatz neu verhandelt und können vom Ursprungsvertrag durchaus abweichen. Gerade bei einer Anschlussfinanzierung müssen Sie daher als Kreditnehmer darauf achten, dass diese mindestens die gleichen, möglichst aber noch bessere Konditionen bietet, als der ursprüngliche Kredit.

Unser Tipp: Informieren Sie sich vor der Verhandlung über alle aktuellen Angebote der Banken am Markt. So haben Sie eine möglichst gute Verhandlungsbasis mit Ihrem bisherigen Kreditgeber.

Wann macht eine Anschlussfinanzierung Sinn und wie läuft sie ab? 

In aller Regel werden Prolongationen bei Immobilienfinanzierungen durchgeführt. Hier ist die Restschuld nach Ablauf der Laufzeit einer Erstfinanzierung in den meisten Fällen so hoch, dass Sie vom Bauherrn nicht gänzlich aus eigener Kraft zurückgezahlt werden kann. Mit der Kreditverlängerung haben Sie als Kreditnehmer aber die Möglichkeit, die Restschuld mit der weitergeführten Ratenzahlung zu begleichen.

Der Prolongationsprozess funktioniert recht einfach: Drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung werden Sie als Kreditnehmer von Ihrer Bank oder Ihrem Vermittler automatisch daran erinnert, dass der Kreditvertrag ausläuft. Bei diesem Informationsschreiben wird in der Regel, bei einer zufriedenstellenden Partnerschaft, ein Prolongationsangebot mitgeschickt, welches Sie als Kunde annehmen können – oder nicht. 

Als Kunde profitieren Sie meist von einem guten Zins, da Ihr alter Zinssatz bei der Vertragsverlängerung beibehalten oder ein neuer lukrativer Zinssatz ausgehandelt werden kann. Sollte mit dem Informationsschreiben kein Angebot verbunden sein, können Sie als Schuldner ebenfalls selbstständig die Prolongation beantragen. Das Kreditinstitut kann allerdings die Anfrage auch ablehnen, sollte sich zum Beispiel Ihre Bonität seit dem Erstantrag zur Baufinanzierung verschlechtert haben. In diesem Fall müssen Sie sich um eine andere Anschlussfinanzierung kümmern.  

Welche Kosten kommen auf Sie als Kreditnehmer zu? 

Die Kosten, die auf einen Kreditnehmer bei der Prolongation zukommen, kann man nicht verallgemeinern. Sie fallen je nach Umfang der Vertragsverlängerung und der Höhe der Restschuld höchst unterschiedlich ausfallen. Handelt es sich um eine Neubegründung des Kreditverhältnisses, müssen Sie  davon ausgehen, dass der neue Vertrag gebührenpflichtig wird. Wurde mit dem Kreditinstitut in dem ursprünglichen Vertrag jedoch vereinbart, dass eine gebühren lose Verlängerung möglich ist, fallen natürlich keine weiteren Kosten an.

Unser Tipp: War der ursprüngliche Kreditvertrag bereits gebührenpflichtig, werden Ihnen in den meisten Fällen bei der Vertragsverlängerung die Kosten ebenfalls von der Bank erlassen.  

Anschlussfinanzierung – die Unterschiede zur Umschuldung

Bei einer Umschuldung geht es darum, dass die Restschuld als Kredit bei einer neuen Bank aufgenommen wird. Das bedeutet: Der bestehende Kredit wird bei dem vorigen Kreditnehmer aufgelöst und der Darlehensgeber wird gewechselt.

In den meisten Fällen werden Sie diese Möglichkeit als Kreditnehmern in Anspruch nehmen, wenn Sie bereits günstigere Konditionen bei anderen Anbietern gefunden haben.
Der Vorteil einer Umschuldung liegt darin, dass Sie diese nicht erst nach Ablauf der Laufzeit vollziehen können. Somit können Sie auch frühzeitig Ihre Konditionen beim Kredit oft deutliche verbessern.
Gegen die Umschuldung spricht, dass der Wechsel zu einer neuen Bank für Sie zeitaufwendiger und zunächst auch kostenintensiver ist als eine Prolongation. Die gesamte Umschuldung hat eine Übergangsfrist von sechs Monaten.  

Vor- und Nachteile einer Anschlussfinanzierung 

Durch die Prolongation wird Ihre monatliche Belastung als Kreditnehmer meist gesenkt, da die Kreditraten in der Regel verringert werden. Da man aber bereits einen Kreditvertrag mit der Bank abgeschlossen hat, kann man nicht von Neukundenvorteilen profitieren. Des Weiteren werden nur die Laufzeit und die Zinssätze neu verhandelt. Somit wird Ihnen als Kreditnehmer bei der Vertragsverlängerung ein nicht ganz so großer Spielraum geboten, wie beispielsweise bei einer Umschuldung.

Im Gegensatz dazu findet die Abwicklung der Vertragsverlängerung deutlich schneller und unkomplizierter statt, da der Vertrag bis auf die Laufzeit und den Zinssatz weitestgehend übernommen wird. Und: Da keine großartigen Neuverhandlungen nötig sind, fallen dafür auch keine Gebühren an.

Anschlussfinanzierung oder Umschuldung – was ist besser?

Beim Auslauf des bestehenden Baudarlehens haben Sie für Ihre Anschlussfinanzierung grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Eine sogenannte Prolongation des bestehenden Darlehens oder die Umschuldung des bisherigen Kredits.

Wenn Sie sich hingegen beim aktuell sehr niedrigen Zinsniveau für Baukredite bereits im Voraus einen attraktiven günstigeren Zinssatz sichern wollen, können Sie dies mit einem Forward-Darlehen ohne großen Mehraufwand tun.

Anschlussfinanzierung– weiter mit dem Bewährten?

Bei einer sogenannten Anschlussfinanzierung entscheiden Sie sich für eine weitere Finanzierung der Immobilie bei Ihrem bisherigen Kreditgeber. In der Praxis bedeutet dies eine Vertragsverlängerung bei Ihrer bisherigen Bank für Ihren Hauskredit – mit einer neuen Zinsvereinbarung und einer neuen Vertragslaufzeit. Meist setzt sich Ihr aktueller Kreditgeber spätestens drei Monate vor Ablauf der bisherigen Sollzinsbindung mit Ihnen in Verbindung und unterbreitet Ihnen ein neues Zinsangebot.

Für Sie als Darlehensnehmer läuft so Ihre Immobilienfinanzierung fast ohne eigenes Zutun weiter. Stimmen Sie dem Angebot Ihrer aktuellen Bank zu, ist Ihr Darlehen über weitere Jahre rasch gesichert. Allerdings muss das keinesfalls automatisch bedeuten, dass Ihnen die bisherige Bank  tatsächlich den aktuell günstigsten Zins zur Baufinanzierung anbietet.

Unser Tipp: Es empfiehlt sich auf alle Fälle, rechtzeitig vor Ende der aktuellen Finanzierung, verschiedene Angebote zu vergleichen und gegebenenfalls bei der Immobilienfinanzierung umzuschulden. Das kann Ihnen künftig eine Menge Geld sparen.

Umschuldung – neuer Kredit mit besseren Konditionen?

Mit einer Umschuldung entscheiden Sie sich bei Ihrer Anschlussfinanzierung für einen neuen Darlehensgeber – mit der Chance auf aktuell günstigere Bauzinsen. Bei der Umfinanzierung löst der neue Kreditgeber bei Ablauf der Zinsbindung das bisherige Restdarlehen ab und erhält im Gegenzug die Grundschuld im Grundbuch als Sicherheit übertragen. Für die Grundschuldabtretung bei der Neufinanzierung fallen  erneut Notar- und Grundbuchgebühren an, die allerdings meist nur einige hundert Euro betragen, und den Hauskredit nicht wesentlich zusätzlich belasten.

Ihre Chance: Schon ein Vorteil beim Zins von einigen Zehntel Prozentpunkten kann viele Tausend Euro an Zinsersparnis für Ihre Finanzierungskasse bedeuten. Auch eine höhere Tilgung bei niedrigen Zinsen bringt Ihnen zusätzlich Vorteile.

So kostet beispielsweise bei Umschuldungen von Immobiliendarlehen die Abtretung einer Grundschuld in Höhe von 200.000 Euro nur rund 400 Euro – ein Bruchteil der möglichen Zinsersparnis. Die Abtretung selbst regeln die Kreditinstitute untereinander, als Darlehensnehmer müssen Sie hierfür nichts weiter tun. Grundsätzlich sind Umschuldungen beim Hauskredit meist nur am Ende der Zinsbindung sinnvoll. Vor allem deshalb, da bei der vorzeitigen Ablösung einer Finanzierung bei Banken meist eine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Zins fällig wird. Allerdings können Sie Ihr Baudarlehen in Deutschland stets mit einer Frist von sechs Monaten problemlos kündigen und ablösen – wenn dieses bereits zehn Jahre besteht.

Unser Tipp: Schrecken Sie vor einem Wechsel Ihres aktuellen Immobiliendarlehens keinesfalls zurück. Der Aufwand für die Kreditumschuldung ist weit geringer als vermutet. Vergleichen Sie mit einem kostenlosen Umschuldungsrechner die mögliche Ersparnis – dies lohnt sich in der Regel dank aktuell niedriger Top-Zinsen.

Welche Variante ist für Sie sinnvoll?

Bei der Frage Prolongation oder Umschuldung gilt: Je höher die Restschuld Ihrer aktuellen Baufinanzierung zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ist, desto sinnvoller erscheint ein Wechsel zu einem günstigeren Kreditangebot. Ist der restliche Tilgungsbetrag zum Ende der Zinsbindung gering, ist es meist nicht der richtige Zeitpunkt, und ein Wechsel zu einer anderen Bank rechnet sich in der Regel nicht.

Wichtig: Bei der Baufinanzierung müssen Sie nicht auf das Ende der Laufzeit Ihres Hauskredits oder ein Prolongationsangebot  Ihrer Bank warten. Bereits einige Zeit vor Auslauf der Zinsfestschreibung können Sie auch selbst aktiv werden, also alternative Angebote bei Anbietern einholen und vergleichen.

In vielen Fällen ist das Prolongationsangebot der Hausbank nicht unbedingt die günstigste Offerte für Ihren weiteren Baukredit. Gerade für Darlehensnehmer, die mit der Anschlussfinanzierung eine hohe Restschuld ablösen müssen, lohnt sich ein Vergleich und Wechsel besonders. Denn die Zinsersparnis durch einen neuen zinsgünstigen Kredit übertrifft die Kosten für die Grundschuldabtretung an die neue Bank in der Regel um ein Vielfaches. Ein klarer Vorteil in Sachen Kondition.

Unser Tipp: Stellen Sie unbedingt die verschiedenen Varianten im Kreditrechner gegenüber, bevor Sie sich endgültig für ein Angebot zur weiteren Finanzierung entscheiden.

Läuft die Sollzinsbindung Ihres aktuellen Kredits erst in einigen Monaten oder Jahren aus, können Sie mit einem sogenannten Forward-Darlehen dennoch bereits jetzt bessere Konditionen im Voraus festschreiben. Die Idee des Forward-Darlehens besteht darin, bereits lange vor Auslauf der derzeitigen Zinsbindung einen Vertrag abzuschließen und sich auf diesem Weg den aktuell günstigen Zins für die Zukunft zu sichern. Dadurch sinkt Ihr Risiko künftig steigender Marktzinsen. Viele Banken bieten diese Möglichkeiten für die Dauer von zwölf, 24 oder mehr Monaten an.

So funktioniert ein Forward-Darlehen

Das Forwarddarlehen ist ein normales Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate, bestehend aus Zins und Tilgung. Allerdings kann der Auszahlungszeitpunkt des Darlehens über mehrere Monate und Jahre nach hinten geschoben werden – zu aktuell neuen Konditionen. In dieser Zeit zahlen Sie als Kreditnehmer keine monatliche Rate, Banken erheben aber einen von der Länge der Vorlaufzeit abhängigen geringen Zinsaufschlag – auch Bereitstellungszins genannt. Meist sind dies 0,01 bis 0,02 Prozent pro Monat.

Unser Tipp: Eine Anschlussfinanzierung sollte frühestens sechs bis zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen werden. Länger im Voraus kann mit einem normalen Darlehen nicht geplant werden. Je nach Anbieter fallen auch hier Kosten für den Bereitstellungszins an. Manche Banken verzichten allerdings darauf.

Einige Tipps für Ihre günstige Anschlussfinanzierung

• Optimieren Sie Ihre Finanzierung: Bei Ende des aktuellen Darlehens können Sie die Bank wechseln und die Darlehensbedingungen neu verhandeln. Gleichzeitig lässt sich der neue Kredit mit Darlehensrate, Sondertilgung und guter Kondition ausstatten, und an das aktuelle  Budget anpassen.
• Vergleichen Sie rechtzeitig: Banken in Deutschland sind verpflichtet, ihren Kunden drei Monate vor Ende der Zinsbindung ein neues Angebot zu unterbreiten. Warten Sie möglichst nicht so lange! Spätestens zwölf Monate vor Ablauf des Baudarlehens sollten Sie Finanzierungsangebote bei mehreren Banken einholen und den jeweils gebotenen Zins genau vergleichen.
• Wählen Sie den passenden Zeitpunkt: Zukünftige Zinsentwicklung möglichst genau einschätzen und rechtzeitig das neue Darlehen für die Immobilie planen – so lautet die Devise bei der Anschlussfinanzierung. Gehen Sie von steigenden Zinsen bis zum Ende Ihrer Sollzinsbindung aus, sollten Sie sich frühzeitig die aktuellen Zinskonditionen sichern.
• Kosten beim Bankwechsel beachten: Der Bankwechsel bei einer Folgefinanzierung ist weder teuer noch umständlich – oftmals stehen einem vierstelligen Einsparpotenzial nur niedrige Kosten für das Abtreten der Grundschuld gegenüber. Dennoch sollten Sie die Kosten vorsorglich vergleichen.
• Vor dem Finanzieren beraten lassen: Trotz Zins Vergleich, sollten Sie sich bei Ihrer Finanzierung der Immobilie – passend zu Ihrer aktuellen Lebenssituation, Ihren Wünschen und Ihrem finanziellen Spielraum – ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept erstellen lassen. Die Kreditprofis von CAPITALO stehen Ihnen hier jederzeit hilfreich zur Seite.

Redaktion Christian Bammert

Christian Bammert verantwortet Marketing & Vertrieb von CAPITALO und unterstützt unsere Kooperationspartner bei der Vermarktung ihrer Produkte. Christian arbeitet seit vielen Jahren in der Finanzbranche und hat sehr gute Kontakte zu Banken und Medien.